IMMEUBLE DE RAPPORT – LIÈGE CENTRE

Rue Saint-Gilles 118/120 – 3 appartements + rez-de-chaussée commercial

Situé rue Saint-Gilles, au cœur de Liège, cet immeuble de rapport développe une configuration particulièrement intéressante pour un investissement locatif mixte, associant trois appartements répartis sur les étages et un espace commercial au rez-de-chaussée.

Le dossier architectural porte sur la transformation et l’unification des logements existants afin d’aménager un appartement par étage, aux niveaux R+1, R+2 et R+3, tout en maintenant le rez-de-chaussée commercial existant. Le plan identifie le bien cadastralement comme situé à Liège, 13e division, section E, n° 644a pie ou l’ayant été.

Composition de l’immeuble

Rez-de-chaussée – espace commercial

Le niveau rue est affecté à un espace commercial existant. Le plan indique notamment une hauteur sous plafond d’environ 2,82 m dans la partie commerciale. Il comprend également un hall d’entrée indépendant donnant accès aux étages, ainsi que des espaces arrière comprenant une cuisine existante, une réserve et un WC.

Le projet architectural précise expressément que le rez-de-chaussée commercial reste existant et inchangé, la demande de transformation portant sur les appartements des étages.

1er étage – Appartement 1

Le premier étage est aménagé en appartement comprenant notamment :

• un séjour d’environ 17,20 m² ;

• deux chambres d’environ 17,21 m² et 10,43 m² ;

• une salle de bains ;

• des espaces de circulation et annexes ;

• une réserve liée à l’espace commercial apparaît également sur le plan.

Le plan mentionne des hauteurs sous plafond pouvant atteindre environ 3,07 m dans certaines parties de ce niveau.

2e étage – Appartement 2

Le deuxième étage constitue un logement indépendant comprenant :

• un séjour ;

• deux chambres, indiquées à environ 10,40 m² et 10,41 m² ;

• une salle de bains ;

• les espaces de circulation et annexes nécessaires au logement.

Les hauteurs sous plafond indiquées sur le plan varient selon les différentes parties du niveau, avec notamment environ 2,76 m dans le séjour, 2,79 m dans une chambre et jusqu’à environ 2,97 m dans certaines zones.

3e étage – Appartement 3 sous toiture

Le dernier niveau accueille le troisième appartement. Le plan projeté prévoit notamment :

• un séjour d’environ 18,79 m² ;

• deux espaces de chambre d’environ 9,04 m² et 10,12 m² ;

• une salle d’eau/de bains et espaces annexes ;

• plusieurs ouvertures de toiture de type Velux, dont une nouvelle ouverture prévue au projet.

Ce niveau bénéficie du caractère particulier du dernier étage et de la toiture inclinée.

Caractéristiques architecturales

Le dossier prévoit également plusieurs interventions destinées à adapter les logements : création ou modification de certaines baies, nouvelles cloisons, modification de châssis afin d'obtenir des hauteurs d'allège adaptées et travaux d'isolation.

Pour la façade projetée, le plan mentionne notamment :

mur existant recouvert d’un isolant de 12 cm avec enduit de ton rouge, conservation de parties en briques existantes, nouveaux châssis PVC de ton gris, seuils en aluminium et conservation d'éléments en pierre bleue.

L’immeuble dispose également de caves, représentées dans les coupes architecturales à un niveau d’environ –2,50 m, avec une hauteur sous plafond indiquée d’environ 2,10 m.

Configuration générale

L’ensemble se présente donc comme un immeuble urbain traditionnel comprenant :

Sous-sol : caves
Rez-de-chaussée : espace commercial + entrée indépendante vers les logements
R+1 : Appartement 1 – 2 chambres
R+2 : Appartement 2 – 2 chambres
R+3 : Appartement 3 – logement sous toiture avec 2 espaces de chambre

Le plan architectural montre clairement la séparation entre l'activité commerciale du rez-de-chaussée et la partie résidentielle développée aux trois niveaux supérieurs.

Situation

Implanté Rue Saint-Gilles 118/120 à 4000 Liège, le bien s’inscrit dans un environnement urbain dense composé principalement d’immeubles résidentiels et commerciaux de type R+2 et R+3, avec différentes configurations de toitures plates ou à versants, comme l’illustre le contexte urbanistique repris au dossier.

Un immeuble destiné à l’investissement

La combinaison de trois unités résidentielles et d’un rez-de-chaussée commercial permet de diversifier les revenus au sein d’un même actif immobilier.

Selon les informations actuelles que tu m’as données, les trois appartements sont loués à 1.000 € par mois chacun, soit 3.000 € par mois, tandis que le commerce est actuellement libre avec une valeur locative annoncée de 1.700 € par mois.

À pleine occupation, le potentiel locatif serait donc de :

4.700 € / mois
56.400 € / an

Pour un prix de vente de 500.000 €, cela représente un rendement locatif brut potentiel d’environ 11,28 % par an.

Prix de vente : 500.000 €
Revenus résidentiels actuels : 36.000 €/an
Potentiel commercial : 20.400 €/an
Potentiel locatif total : 56.400 €/an
Rendement brut potentiel : ± 11,28 %